皆さんは「生産緑地の2022年問題」はご存じでしょうか？
ネットで2022年問題で検索すると、2022年の生産緑地法問題で「不動産価格暴落・不動産投資は終焉か？」というような内容の記事が目につきます。
生産緑地とは1992年に改正された「生産緑地法」に基づいていて定められたエリアであり、市街化区域内にありながら、一定の条件で税負担の軽減などが受けられる農地や山林のことです。いわゆる都市部にある農地を指します。
政府は市街化区域内にある農地については、積極的に開発して宅地や商業施設にするために、市街化区域内の農地については宅地並みの固定資産税と都市計画税を課税する方針を取りました。ところが農地が宅地並み課税になると、固定資産税は従来の100倍以上も増額となるため、農地を非農地化して宅地に供給する農家が増えました。つまり、高度経済成長期・ベビーブームという時代的背景の中、大都市圏の深刻な住宅不足を解消するための政策として、都市部の農地が積極的に非農地化された経緯があります。
一方で、農地や緑地が持つ環境保全や保水などの働きによる都市災害の防止の機能を維持するため、都市部の農地・緑地を守る必要性も議論されました。 その結果、1974年に「生産緑地法」が制定され、農業を続けたい農家にとって固定資産税等の税負担がその妨げにならないように、一般農地並みの課税に抑える政策がとられました。
さらに、大都市圏の地価高騰と住宅問題の激化の中、1992年に生産緑地法の改正が行われ、市街化区域内の農地は、農地として保全する「生産緑地」と宅地などに転用される「宅地化農地」に明確に分けられることとなりました。
この法改正により、大都市圏の農地も、特定の条件を満たし、自治体による「生産緑地の指定」を受けた場合は、固定資産税が一般農地並みの課税になったり、終身営農することを条件に相続税の納税猶予が受けられたりする税制優遇措置が取られました。
分かりやすく言うと、「生産緑地の指定を受けて今後30年間営農を続けるなら、引き続き農地課税でいいよ」という仕組みが生産緑地制度という仕組みが出来た訳です。 これにより、農業を30年間、営む義務が課される一方で、固定資産税の軽減や相続税の納税猶予など税制優遇が受けられるようになりました。
そして、来年の2022年がちょうど、1992年から30年後にあたります。つまり、2022年以降は固定資産税や相続税等の税制優遇が受けられなくなります。また、営農義務もなくなるため、高い税金を課されてまで農業を営む必要性がなくなり、生産緑地指定が解除された農地を手放す人が大量に現れてしまう可能性があるという事です。さらに農家の高齢化によって後継者問題もあり、税制優遇がなくなったら農地を手放したいと思う方がいます。
そこで都市部の農地が大量に売り出されることが予想されるということになり、最初に書いた「不動産価格暴落！」「不動産投資は終焉か？」という記事になる訳です。
実際に期限到来により、都市部の農地が大量に売りに出される可能性をハウスメーカーやマンションデベロッパーが期待しており、これら広大な土地が不動産会社に売却される可能性があります。そうなれば不動産価格や賃貸物件の賃料の下落につながる恐れもあるようです。 東京23区内で考えた場合、生産緑地面積が多い上位2区は練馬区と世田谷区です。 しかし、1位の練馬区の生産緑地は埼玉県寄りに集中し、2位の世田谷区は路線が多く張り巡らされているので、路線の周辺にも生産緑地がありますが、路地の一角などかなり小さい規模になります。このように生産緑地は駅から少し離れているため、駅近の土地の暴落は考えにくいようです。
駅近くの土地は生産緑地地区に該当する土地はほとんどないため、あまり影響はないようですが、地主から生産緑地を買い上げたデベロッパーやハウスメーカーが分譲戸建てとして販売すればその地域の分譲マンションや一戸建ては自宅の資産価値の下落の恐れがあります。
東京以外の地方都市では、もともとアパート需要が少なく、2022年問題はあまり関係ないように思います。ただし固定資産税が宅地並み課税となる農地をお持ちの人にとっては、今後の土地利用方法も含めて、考えていく必要のある問題だと思います。農業の自給率を上げるためにも、政府には、農地拡大のための新たな施策を考えてもらいたいと思います。
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