2024年6月17日の週刊現代の表題の記事を紹介します。
「一気に値上げされた修繕積立金
関東某県、築20年のマンション所有者の50代男性が落胆しながらこう話す。
「昨年、やる気がありそうな年配の人が理事長に就任しました。『自分は仕事をリタイヤして、今はこのマンションの価値を高めることが生きがいだ。計画上、このままでは積立金が足りず、今後、十分な修繕ができない。国交省の平均値データももっと高いから修繕積立金を上げるべきだ』と言って、現行の月1万円から一気に2万円に引き上げてしまったのです。
私の住戸では管理費を加えた維持費の合計は月3万5000円となりました。今年の総会では『お金が足りないなら修繕周期を伸ばせばいい』などと、反対意見が出たものの、『管理不全になっては困る』と、約8割の賛成で値上げの議案が総会で可決してしまったのです」
前出の男性が続ける。
「そして最近、住み替えを考えていると、周辺で同等条件のマンションが3000万円で売られていたことが分かったので、これくらいならと、私も査定に出してみました。すると、2300万円程度でしか値段が付かないだろうと言われました。聞けば、『管理状態がいくら良くて物件が綺麗でも、都心部でもないこの地域では毎月の維持費が3万円オーバーだと、その時点で内見まで話が進まないことがほとんどなので、思い切って売り出し価格を下げないと厳しい』というのです」
この男性はマンション内で理事長を見かけると、腸が煮えくり返る思いだという。近年では、修繕積立金がどんどん上がっており、この男性のように悲哀を抱える人は増えそうだ。
住宅ジャーナリストが言う。
「2021年に改訂された国交省のガイドラインでは、一般的なマンションの修繕積立金の『目安』が平米あたりで従前と比べ178円から271円に大幅アップになりました。70平米換算では、12600円が18970円です。20階以上のいわゆる『タワマン』だと、70平米で23660円です。この国交省の改訂によるお墨付きを『錦の御旗』のように活用して、格段に値上げが提案しやすくなったと管理会社や設計コンサル会社などの修繕事業者は喜んでいるといいます」
「長計」は管理会社の「営業計画書」
しかし、修繕積立金の平均値は、“賢明な”修繕や管理を前提にするなら、高すぎる可能性があるという。
「多くのマンションは長期修繕計画（長計）を元に毎月の修繕積立金を算出していますが、この長計自体が、直接の工事費用とはほとんど関係のない管理会社や設計コンサル会社の“取り分”も過分に見込んで作成した営業的な側面も強い計画だからです。
長計は彼らの“営業計画書”と揶揄する声もあるほどです。一般的な管理組合では、修繕事業者への『おまかせ』である場合が多く、平均値自体が、すでに割高な金額の集積である可能性が高い。大規模修繕の費用は、管理組合が工事業社の選定業務で、管理会社や設計コンサル会社に『おまかせ』にした場合と、彼らを排除し、無駄のない工事周期と手数料分を浮かせた場合とでは金額は大きく変わります」（前出の住宅ジャーナリスト）
こうした目に見えにくい機会損失を生みやすい構図に関心を持とうとせず、近年は理事会の方から積立金の値上げを提案するケースも増えてきているという。
「物価高や廃墟化リスクなどの報道や情報を真に受けて、値上げ計画に積極的な理事会も増えてきた印象です。
しかし、なぜか支出の根拠である長計の方は、見直したり妥当性の検証には積極的ではない。市販品の定価と同じように、プロが策定した計画は基本的に変えられないという思い込みがあるのでしょう。そして、当然、収益に繋がる積立金の値上げに積極的な理事を、管理会社はプッシュするのです」（住宅ジャーナリスト）
なぜか値上げに「前のめり」になる理事会
しかも、大半の人にとっては関心がなく負担にしか思わない理事会も、張り切ってしまう人にとっては“ブルーオーシャン”だ。理事長などの肩書きを得てしまうと、偉くなったと勘違いしてしまう人も少なくないという。そして彼らの自尊心を満たすのが、痛みを伴う修繕積立金の“値上げ改革”だ。
「理事の中には無料セミナーなどに行って知識を得たつもりの人もいますが、これはウラで修繕事業者が後援している場合も多く、実体は単なる営業の場であることも少なくない。そして『積立金不足』の情報などに感化されて、使命感から値上げに舵を切って突っ走ってしまいます。」（住宅ジャーナリスト）
大半の住民（組合員）にとってはマンション管理や修繕への感心や優先順位が高くないのは、築年数が経っても、低い総会の出席率からもみて明らかだ。新築時と違い、築20～30年も経つと、建物もそれなりに痛むが、それほど文句もなく受け入れられるものなのだろう。
本来なら理事会は組合の代表であり、自分がどうしたいかではなく、組合員がどう思っているかを汲み取って修繕計画の落とし所を探るのが役割であるべきだ。しかし、マンションを第一優先に考えるあまり、前のめりになってしまう理事も近年は少なくないようだ。
果たして、マンションの積立金会計は、日常の生活負担や維持費高騰による資産性への悪影響を受け入れてまで、優先すべきものなのか。少なくとも、まずは出費や修繕の経済合理性を考える方が先決だろう。
十分な根拠なしに行われる高額な工事
スタイルアクト代表の沖有人氏がいう。
「値上げを主導する理事会の役員は、自らの行動が、同じ屋根の下で暮らす隣人の生活に負担を強いて、資産価値にまで負の影響を与えてしまうことになる自覚を持つべきでしょう。本来は全所有者に小さくない負担を強いる以上、値上げをしなかった場合のリスクを、具体的な根拠やデータに基づいて詳しく説明すべきです。
例えば、値上げをせず工期を後ろ倒しにすると、『漏水が発生する確率が5→30%に増えて被害戸数が複数にわたる』というような発生率のデータがあるならまだ分かります。しかし、大抵の説明は、シーリング部材などの耐用年数を提示して、『漏水の可能性がある』や『他もそうしている』と言うくらいです。そもそも、リスクはあるのが当たり前で、可能性の“有無”ではなく、数字で示さないと意味がありません」
例えば、大規模修繕の工事周期が18年だと『危ない』と主張するなら、少なくとも一般的な材質グレードのマンションで18年超の周期を採用している物件は少なからず実在するので、そこで看過できない不都合が発生したという統計的な根拠が説明できないのは本来はおかしいはずだ。
積立金が安い「築古マンション」は廃墟？
沖氏が続ける。
「そもそも大規模修繕の実施は資産価値の向上には寄与しません。毎月の修繕積立金が仮に平均値より多少、少ない物件でも、その範囲でできる修繕をきちんとしているマンションであれば、ほとんどのケースで結果的に住環境への問題は出ていないのです。
これについては、もう答えが出ていて、例えば築50年の同等立地、同等仕様の物件で修繕費が月1万円程度しかかけてないマンションと月2万円のマンションでは、前述のように間違いなく修繕費が1万円のマンションの方が価格的な資産性の意味での評価は高い。それは不動産ポータルサイトで比べればすぐに確認できます。
ある程度の修繕ができていれば、多少の傷みは、住人も受け入れるもので、維持費はできれば安いに越したことがないと考えている人が大半なのです」
よく、積立金が潤沢だと言うのを自慢している管理組合があるが、住民に日々の生活負担を押し付けてまでして、管理組合に余剰金を作る必要はどこまであるのか。全く褒められるべきではないだろう。しかも、次の修繕で担当する理事会が「お任せ体質」だと、せっかく溜まった修繕積立金も割高な工事に消えてしまいかねない。維持費がやたら高い物件は、管理や修繕が充実している優良なマンションではなく、管理会社の喰い物にされているマンションという見方すらできるのだ。
前出の住宅ジャーナリストが言う。
「近年は積立金の値上げが『善』で、値上げ反対が『悪』であるかの風潮がありますが、これは大間違いです。『必要な修繕ができない』とよく言われますが、必要かどうかの基準は、管理組合の工事から収益を上げる管理会社や工事業者の見立てに依存しており、当然営利的側面が強くなる。これは非常に重要なポイントで、多くの管理組合はこうした利益相反構造への危機感があまりにも無さすぎるのです。そして、本来、必要のない余計なお金を支払ってしまっています。
本当に積立金が安いままならどうなるのか。本当に不都合が出てしまうのか。それは築古の修繕積立金が安い物件をみれば、修繕積立金を引き上げない場合のある程度の“未来”を示唆していると言えます。修繕積立金が安い物件は、果たして評価されず叩き売られているのか、ポータルサイトで確認すれば、その答えはすぐ分かりますよ」
コスパの良い管理と修繕計画を目指すには
別所マンション管理事務所の別所毅謙氏が言う。
「できるだけコストパフォーマンスよく管理をしようとする前提で考えると、目指すべきは、管理費であれば他社に見積もりを出すなど比較検討すれば、平均値の70～90％程度は十分可能です。
修繕積立金も、大規模修繕工事が12年周期で計画されているような管理会社“おまかせ方式”のマンションが、18年周期に見直されれば、総工費を20％程度削減でき、工事の相見積もりも、談合やキックバックを避ける目的で、設計コンサル会社や管理会社が関与しない形で工事会社を選定すれば、さらに20％程度は削減できる可能性はあります」
賢明な大規模修繕の実施を前提に考えれば、少なくとも積立金の平均値自体が高いと言えるだろう。まずは、不安感だけで値上げをしようとするのではなく、管理費や修繕積立金が適正に使われているかをチェックすべきだ。
「報道などの影響で、『修繕費が足りず、マンションが廃墟化の危機になる』と不安を感じる人は少なくない。ただ、それなりの修繕費を徴収し、ある程度の修繕ができていれば、実際にはほとんど問題なく、廃墟化などありえません」
こう言うのは一級建築士でマンションコンサルタントの須藤桂一氏だ。
実際に取り壊された「分譲マンション」はまだ1棟だけ
例えば、報道で確認されている限りでは、全国において取り壊しに至るまで廃墟化した“分譲マンション”の事例は、滋賀県野洲市の「美和コーポB棟（72年築→19年取り壊し）」のたった１棟だけだ。このマンションは管理組合が機能不全に陥っていたため、修繕積立金の徴収もなく、一切修繕が行われていなかったという。
所在不明の法人所有の住戸もあり、取り壊しの10年前から全住民が退去していた、いわば例外中の例外だ。にもかかわらず、この極端な事例を一般化し、築古のマンションはこの事例の予備軍だと指摘するような報道は少なくない。
住宅ジャーナリストが言う。
「全国には美和コーポが作られた72年築以前のマンションは自主管理物件を含め、おそらく3000棟以上はあるとみられますが、探しても同様の事例はほぼないので、取り壊した後も、メディアはずっと美和コーポの事例を持ち出すのです。確かに条件が悪いリゾートマンションや管理組合が十分に機能していないマンションなど、“予備軍”は存在していると考えられますが、割合的には極めて少ない。
人が住んでいて管理組合がある程度機能し、最低限の維持費が徴収され清掃や最低限の修繕が行われているマンションであれば、過度に心配する必要はありません。積立金が安価に設定されている築古マンションと、修繕積立金の徴収自体がなく、修繕が全く行われていないマンションを、同列で扱うのは完全なミスリードです」
分譲マンションが「廃墟化」しにくいワケ
そもそも分譲マンションは、基本的に利便性のいい地域に存在し、所有者は法的に修繕積立金を支払う義務を負う。仮にその費用が安くても、一定程度の積立金で賄える範囲の修繕工事は実施されていることになる。
前出の住宅ジャーナリストが言う。
「東京都は21年に83年築以前の分譲マンションの管理状況を調査しています。それによると、約950棟のマンションは大規模修繕を実施していないことを理由に『管理不全の兆候あり』としています。しかしこのような物件の多くは、計画的な修繕ではなく、商業ビルなどのように必要性が出てきた時に修繕をするという『事後保全』の考え方で、決して修繕自体がされていないわけではありません。
実際、修繕積立金が月1万円を大きく切るような物件でも中古市場では、周辺相場と変わらない価格で流通しています。都の基準から逸脱するからといって、修繕の考え方が違う物件を『管理不全の兆候』と認定するのはいかがなものでしょうか」
積立金の安い「築古マンション」でも市場で流通
住宅ジャーナリストが続ける。
「少なくともファミリータイプで１万円程度の修繕積立金を徴収して修繕しているマンションでは築古であっても、事実として大きな問題にはなっていません。知識不足から、本来、問題のないことに過剰反応しているだけではないでしょうか。
例えば、リゾートマンションでは、温泉や複数の共用施設があるのに、管理費も手ごろで、築40年を経過しながら修繕積立金の平米単価が100円程度、月々にして5000円前後といったマンションもありますが、建物自体には大きな問題が出ていないようです。おそらく、一般的なマンションのような12～15年周期での大規模修繕は行われてないと考えられますが、短い周期で大袈裟な修繕をしなくても、実際にはさして問題がない証明とも言えます。修繕積立金の安い1960年代築の旧耐震のマンションの現在の姿が、それ以降に建ったマンションのある程度の行く末を垣間見せているとすれば、過度な心配はいらないのです。
実際、商業ビルや公共施設などの建築物は、必要性が出た時の修繕だけで、周期的な大規模修繕自体、ほぼやっていません。賃貸マンションですら、やらないところも少なくない。生真面目に大事のように捉えているのは分譲マンションだけなのです」(同)
本当は大規模修繕というイベント自体が、売上につながるマンション管理会社などの修繕事業者が、過剰に問題視したファンタジーなのか。
TVが視聴率目当てに“廃墟”を「演出」する方法
前出・須藤氏が言う。
「どんな建物でもいいですが、全体的に見れば、一見、問題がなさそうでも、よく観察すると、部分的にタイルが欠けていたり、コンクリートにひび割れが入っていたりする箇所はあるものです。しかしその部分を3～4つ切り取って、並べられた拡大写真をみると、途端に物件全体が朽ち果てた印象になる。そして『このままだと廃墟化してしまいますよ。早く工事をやりましょう』というように修繕事業者は営業をするのです。
TV番組でも建物に数箇所くらいしかない目立った亀裂や破損の部分を編集で切り出して、あたかも建物全体が朽ちた印象を演出して、『修繕積立金の値上げが必要だ』と、大袈裟に報道しています。しかし、こうした特集をよく見ると、番組内で同じ箇所を何回も使いまわしている。おそらく取材を受けた物件も、そこまで深刻な状態ではないと思います」
コンクリート「ひび割れ」も数万円で補修可能
須藤氏が続ける。
「そもそも、マンションの外壁やコンクリート部分の破損や損壊は余程ではない限り、実際には見かけのインパクトほど補修費用はかかりません。1メートルに満たない亀裂が数ヵ所程度なら、1日作業で数万円程度で補修できます。これを見て、他も危ないから高額な大規模修繕が必要だというのは、全くのナンセンスなのです。必要な箇所を落ち着いて修繕すればいいだけなのです。
お金が足りないと説明されれば、まずは計画が過剰ではないか、費用は適正なのかをセカンドオピニオンなどを利用して疑うべきです。そしてどうしてもお金が足りなければ、数年程度、工期を後ろにずらせばいい。平均的なマンションであれば、その期間に2000万～3000万円は新たに貯まります。それからでも遅くはないのです」
工事をしない心配をする管理会社
また、必要性の低いオーバースペックな工事までも「適切な修繕」として提案されてしまっているなら、問題だ。理事会も専門家でないので、仮に無駄な工事でも、情報格差から、修繕事業者の営利色の強い提案であっても、それを明確に無駄と断定するための判断材料がない。結果、不要な工事が増え、管理組合の会計を悪化させてしまう。
「管理会社は、よく『工事提案をせず、万一のことがあったら責任問題になるから』というのですが、工事を重ねることによる金銭面への負担は問題視しません。維持費上昇によるリセール時の悪影響を説明をしない場合も多い。値上げ分の一部が工事会社を経由して、管理会社へキックバックされる商習慣もあり、正直、悪質と言えます。
そもそも、マンションにおいては、エレベーターや防火設備など重要項目は法定検査がある。それ以外の工事では、工事を実施しないことによって起こる問題で、多額の原状回復費がかかる可能性があるトラブルはほぼありません」（前出の住宅ジャーナリスト）
原状回復までの一時の不都合を耐えるか、ノーリスク志向で、リセールバリューへの悪影響を我慢して、高額な維持費を払い、修繕サイクルの短い大規模修繕による住民負担と金銭負担を受け入れるか、どちらが良いかは冷静に判断されるべきだろう。
「不安商法」にひっかかるマンション住民の“哀れ”
前出の住宅ジャーナリストが言う。
「報道などの影響で、マンションの老朽化問題を過剰に不安視しすぎているのです。マンションの外見がどんなに傷んでいても、その部分の補修や塗装は、足場をかけない範囲では、実はそこまでお金がかからない」
こうした、現状をほとんどの人が知らず「多額の費用がかかるもの」と思い込んで、結果、必要以上に高いカネを支払ってしまうのだ。重要なポイントは、修繕積立金が安いか高いかではなく、無駄遣いされているかどうか。ここをしっかり確認しないと、「大損」することになる。」
マンションの大規模修繕工事について、かなりかたよった意見も散見される記事です。この記事を根拠に修繕積立金の値上げや大規模修繕工事の実施に反対する人が増えることを危惧します。
確かに築12年での大規模修繕工事は短すぎると思いますが、築18年周期は、ある程度高耐久な塗材等を採用しないと、かなりリスキーだと思います。私が過去に経験した事例でも、築18年の物件で実際に足場を組んでタイル打診調査を行ったところ道路際のタイルが大幅に浮いており、地震等が発生すれば通行人にタイルが落下してケガをするようなマンションがありました。また、外壁が塗装仕上げのマンションでは、コンクリートのひび割れが多く発生し、そのひび割れ部分から、鉄筋のサビ汁が出ているマンションもありました。このまま放っておくと、鉄筋が錆びてコンクリート強度
にも影響が及びそうなマンションもありました。
この記事では、マンションの資産価値の評価をリセールバリューだけで判断しており、ずっとマンションに住もうという人との間の価値観の違いも見られます。修繕積立金は、いうなれば管理組合の貯蓄であり、コストではなく資産です。どちらにしても、管理会社の言いなりならずに、管理組合が主体性をもって、外部コンサルタント等に長期修繕計画の作成を依頼し、大規模修繕工事の施工周期や修繕積立金を設定するべきだと思います。
Comments