国土交通省の推計では築40年を超えるマンションは既に103万戸に達しており、10年後には231万戸、20年後には約404万戸になると言われています。築年数の古いマンションでは、今後修繕して使い続けるのか？建替えや敷地売却で新たなステージに向かうのかの判断に迫られることとなります。
マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル
マンションを修繕・改修して使い続けるのか、マンションを取り壊して建替えるのかの判断に対しては国土交通省の「マンションの建替えか修繕かを判断するためのマニュアル」が役に立ちます。
①建物の構造安全性（旧耐震かどうか）・②防火避難安全性（2方向避難等）・③躯体及び断熱仕様が規定する居住性（省エネ性能）・④設備の水準（給排水管の劣化状況や各戸の契約電力）・⑤エレベーターの設置状況（階段室型で設置できない）等を勘案し、現マンションに対する不満状況等を入居者からヒアリングし、修繕と解体建替えのそれぞれについて、効果と費用を算出し、総合的な判断を行います。
要除却認定マンションの認定
要除却認定マンションに認定されると、容積率の緩和（容積率アップ）と、全員同意がなくても５分の４以上の賛成で敷地売却が可能となります。①耐震性の不足②火災に対する安全性の不足③外壁等の剥落により周辺に危害のいずれかに該当する場合には、容積率緩和と敷地売却事業の特例が、④給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ⑥バリアフリー基準への不適合のいずれかに該当する場合は容積率緩和の特例が適応できます。
この他にも、国土交通省には「マンションの建替えに向けた合意形成に関するマニュアル」・「マンション建替え実務マニュアル」・「耐震性不足のマンションに係るマンション敷地売却ガイドライン」が、東京都には「マンション再生ガイドブック」等があります。築年数の古いマンションにお住まいの皆さんは、是非参考にしてください。
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